為規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的管理，由自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳起草的《廣西壯族自治區(qū)〈住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法〉實(shí)施細(xì)則（公開修訂征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），目前正在面向社會(huì)公開征求意見。住宅專項(xiàng)維修資金以什么標(biāo)準(zhǔn)交存、什么情況下可以使用、如何了解支出明細(xì)……就廣大業(yè)主關(guān)心的問題，記者進(jìn)行了采訪。
交存標(biāo)準(zhǔn)
縣級(jí)以上住建部門確定公布
住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。其交存標(biāo)準(zhǔn)是如何制定的？
《辦法》明確，由縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和住宅結(jié)構(gòu)、電梯配備等情況確定和公布，并適時(shí)調(diào)整。為了保障市民的知情權(quán)，交存標(biāo)準(zhǔn)確定前，應(yīng)當(dāng)公布草案、召開座談會(huì)和論證會(huì)，廣泛征求住宅業(yè)主、價(jià)格主管部門、建筑工程造價(jià)機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的意見。
按照《辦法》，首期住宅專項(xiàng)維修資金由開發(fā)商在辦理銷售手續(xù)前預(yù)交，并在商品房買賣合同中，與購(gòu)房人約定住宅專項(xiàng)維修資金的交存數(shù)額、交納方式等事項(xiàng)。購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商支付其代墊的住宅專項(xiàng)維修資金。如未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，開發(fā)商或公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。
由誰(shuí)來(lái)管
業(yè)主大會(huì)成立后可自行管理
住宅專項(xiàng)維修資金該由誰(shuí)來(lái)管？
《辦法》提出，縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以設(shè)立或指定一個(gè)住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱管理機(jī)構(gòu)），負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用、核算、監(jiān)管等。
業(yè)主大會(huì)成立后，決定不再委托管理機(jī)構(gòu)代管的，應(yīng)參照管理機(jī)構(gòu)代管的有關(guān)規(guī)定，就自行管理住宅專項(xiàng)維修資金的決議、籌集（續(xù)籌）、存儲(chǔ)方案和專戶管理銀行（選擇的專戶銀行應(yīng)當(dāng)與市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的專戶銀行范圍一致）、賬目管理辦法和管理責(zé)任人、使用辦法、第三方服務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行表決，達(dá)到符合法律法規(guī)表決比例的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會(huì)報(bào)管理機(jī)構(gòu)備案。
房屋交易
維修資金將隨產(chǎn)權(quán)變更轉(zhuǎn)移
有市民提出疑問，房子入市交易后，之前業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金何去何從？
對(duì)此，《辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋的住宅專項(xiàng)維修資金余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。而且，在辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記時(shí)，出讓人（賣房者）應(yīng)當(dāng)向受讓人（購(gòu)房者）說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存情況。不動(dòng)產(chǎn)變更登記后，受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)到管理機(jī)構(gòu)辦理維修資金信息變更手續(xù)。
同時(shí)，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息，也轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用，轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用的資金應(yīng)當(dāng)分配并記賬到戶。
何處可用
以下七種情況可以緊急使用
有不少讀者反映，住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)門檻高、手續(xù)繁雜，存在使用不順暢、收支不透明等問題。
那么，哪些情況可以申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金？
《辦法》規(guī)定，發(fā)生下列嚴(yán)重影響物業(yè)正常使用的緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行緊急維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修、更新、改造的方案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：（一）水泵、水箱（池）發(fā)生故障，影響正常使用的；（二）電梯發(fā)生故障，電梯專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書要求停運(yùn)的；（三）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定文件的；（四）屋頂或者外墻滲漏，嚴(yán)重影響房屋使用，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定文件的；（五）專用給排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂的；（六）消防設(shè)施和消防器材缺失、破損嚴(yán)重，危及公共安全，消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；（七）其他緊急情況。
除了以上緊急情況外，使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或相關(guān)業(yè)主提出使用方案。方案應(yīng)包括需維修、更新、改造的項(xiàng)目名稱、費(fèi)用預(yù)算、工藝和質(zhì)量要求、驗(yàn)收條件、維修時(shí)間（含工期）、費(fèi)用分?jǐn)偟戎饕獌?nèi)容。使用方案需達(dá)到符合法律規(guī)定表決比例的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日。
大額資金
使用應(yīng)引入第三方機(jī)構(gòu)評(píng)審
記者注意到，《辦法》新增了大額住宅專項(xiàng)維修資金的使用規(guī)定，即申請(qǐng)方應(yīng)當(dāng)引入具有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)評(píng)審，評(píng)審費(fèi)用可以從住宅專項(xiàng)維修資金或者公共收益中列支，并在使用方案中明確是否聘用第三方機(jī)構(gòu)評(píng)審。大額標(biāo)準(zhǔn)由各設(shè)區(qū)市根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行明確。
此外，經(jīng)業(yè)主共同決定，住宅專項(xiàng)維修資金可用于購(gòu)買消防設(shè)施以及保修期滿后的電梯等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括維修安全責(zé)任的相關(guān)商業(yè)保險(xiǎn)。
為了讓業(yè)主心里有底，《辦法》明確，維修、更新、改造項(xiàng)目的竣工決算，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置公示不少于5日，方可辦理結(jié)算。維修、更新、改造項(xiàng)目竣工決算超過費(fèi)用預(yù)算20%或超出金額1萬(wàn)元以上的，超出部分應(yīng)當(dāng)重新申報(bào)。
同時(shí)，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過住宅專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)適時(shí)與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，每年定期向業(yè)主公布下列事項(xiàng)：（一）住宅專項(xiàng)維修資金交存、收益、使用和結(jié)存情況；（二）列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；（三）其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。
■相關(guān)鏈接
什么是住宅專項(xiàng)維修資金？
依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條和第三條，住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
綜合《南國(guó)早報(bào)》、澎湃新聞
